Τρία μέτρα-σωσίβιο για τη στεγαστική κρίση

Τρείς νέες προτάσεις κερδίζουν έδαφος στο δημόσιο διάλογο για τη στεγαστική κρίση στη χώρα μας. Πρώτον, η έκπτωση του ενοικίου από το φορολογητέο εισόδημα των ενοικιαστών, δεύτερον, η επιβολή τέλους «αχρησίας» για τα χιλιάδες σπίτια που έχουν περιέλθει στα funds από πλειστηριασμούς και τα κρατούν κλειστά, και τρίτον, η διαγραφή μέρους των χρεών προς το Δημόσιο, που βαρύνουν χιλιάδες ακίνητα που κληροδοτούνται στα παιδιά από τους γονείς τους, με αποτέλεσμα να μένουν δεσμευμένα από την εφορία ή τον ΕΦΚΑ.

Είναι τέτοιο το μέγεθος του προβλήματος, όπως το περιγράφει η μελέτη του Ινστιτούτου Μικρών Επιχειρήσεων της ΓΣΕΒΕΕ: Η εκρηκτική αύξηση των τιμών πώλησης ακινήτων, αλλά και των ενοικίων, που εκδηλώθηκε με την έξοδο της χώρας από την εποχή των μνημονίων, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αν δεν αυξηθεί άμεσα η προσφορά κατοικιών και δεν ανοίξουν, με γενναία μέτρα, τα χιλιάδες κλειστά ακίνητα που έχουν περιέλθει στα funds και στο κράτος μέσω της εφορίας.

Advertisement

Τι λένε οι αριθμοί

Την περίοδο 2018-2023 ο δείκτης «House Price Index» του ΟΟΣΑ καταγράφει αύξηση 35,4% στις τιμές κατοικιών στην Ελλάδα.
Η μέση τιμή αγοράς κατοικίας ξεπερνά πλέον τις 2.200 ευρώ ανά τ.μ. σε περιοχές κοντά στο κέντρο των πόλεων, τιμή απαγορευτική για μεγάλα τμήματα του πληθυσμού.

Οσον αφορά τα ενοίκια, στην Αττική οι φθηνότερες προσφερόμενες κατοικίες κοστολογούνται με μέση τιμή τα 8,89 ευρώ ανά τ.μ. στα δυτικά προάστια του λεκανοπεδίου και αυξάνονται σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου και τις ειδικές συνθήκες της περιοχής, φθάνοντας μέχρι και τα 13 ευρώ ανά τ.μ. στα νότια προάστια.

Το κατώτατο ενοίκιο με βάση τη μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται επομένως σε πάνω από 450 ευρώ για διαμέρισμα των 60 τ.μ., αντίτιμο μεγαλύτερο του μισού ενός μεικτού κατώτατου μισθού. Τα στοιχεία του ΟΟΣΑ (Housing Prices 2024) δείχνουν ότι στην Αθήνα η μέση τιμή ενοικίασης έχει αυξηθεί κατά 42% από το 2018 έως σήμερα, με αποτέλεσμα το 39% των ενοικιαστών να δηλώνει αδυναμία κάλυψης βασικών δαπανών διαβίωσης μετά την πληρωμή του ενοικίου.

Την ίδια περίοδο, το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε μόλις κατά 8%, καταδεικνύοντας πόσο ραγδαία έχει επιδεινωθεί η σχέση κόστους στέγασης/εισοδήματος. Το πρόβλημα όμως αποδεικνύεται ευρύτερο, καθώς την προηγούμενη δεκαετία σημειώθηκε ραγδαία μείωση της ιδιοκατοίκησης, καθώς χάθηκαν περιουσίες μέσα στην κρίση.

Συγκεκριμένα, το 2010 το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας ήταν κατά οκτώ ποσοστιαίες μονάδες υψηλότερο σε σχέση με το 2024, όταν και διαμορφώθηκε στο 69% (διαΝΕΟσις – ΙΟΒΕ, 2026), ενώ ειδικά στην Αττική, όπου διαμένει σχεδόν το 35% (3.814.064 μόνιμοι κάτοικοι) του πληθυσμού της χώρας, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι μειωμένο κατά πέντε μονάδες και ανέρχεται στο 65%. Το πρόβλημα οξύνεται και από την κατάσταση των κατοικιών, καθώς το 51% αυτών ανεγέρθηκαν έως το 1980 και έχουν ηλικία άνω των 45 ετών.

Τι μπορεί να γίνει

Σύμφωνα με τη μελέτη, για να αντιστραφεί σταδιακά και σε βάθος χρόνου η δυσμενής εξέλιξη του στεγαστικού προβλήματος στη χώρα απαιτούνται τολμηρά μέτρα.

Ξεκινώντας από τη φορολογική πολιτική, προτείνεται ανασχεδιασμός του πλέγματος των φόρων, έτσι ώστε να μειωθεί η επιβάρυνση διατήρησης ακίνητης περιουσίας ή εισοδημάτων από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας. Οπως:

1. Η κατάργηση της προσαύξησης 3% του εισοδήματος από ιδιόχρηση ακινήτου (για οικιστική ή επαγγελματική χρήση) πρέπει να είναι αυτονόητη, καθώς δεν προσθέτει εισόδημα, αλλά συχνά επιφέρει κόστος.

2. Ο «προσωρινός», επίσης, φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) πρέπει να μειωθεί τουλάχιστον για τις μικρές περιουσίες, ιδίως επί των ιδιοκτητών μοναδικού ακινήτου, και να εξορθολογιστεί στις μεγαλύτερες.

3. Πιο αποτελεσματικό και άμεσο κρίνεται το μέτρο της υιοθέτησης έκπτωσης από το φορολογητέο εισόδημα των δαπανών ενοικίου για τους ενοικιαστές, αντί της επιλογής της επιστροφής ενός ενοικίου με ιδιαίτερα χαμηλά εισοδηματικά κριτήρια για οικογένειες με παιδιά (Νόμος 5217/2025), καθώς δεν αντιμετωπίζει το πρόβλημα σε όλες του τις διαστάσεις και για όλους.

Τέλος αχρησίας στα funds

Στο αντίποδα προτείνεται η επιβολή πρόσθετης φορολογίας, ενός τέλους «αχρησίας», δηλαδή μη χρήσης, στα κενά διαμερίσματα και στις κατοικίες που έχουν περιέλθει στα funds από πλειστηριασμούς.

Οπως επισημαίνεται στη μελέτη, «η λογική των πλειστηριασμών για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των παραπάνω φορέων διαμορφώνει έναν μηχανισμό απόκτησης ακινήτων σε χαμηλή τιμή από τους ίδιους τους πιστωτές μέσω διακριτών οικονομικών φορέων και αξιοποίησής τους σε κανονικές εμπορικές τιμές.

»Πέραν των άλλων συνεπειών, το χαμηλό αντίτιμο που καταβάλλουν στους πλειστηριασμούς προσφέρει μεγάλα χρονικά περιθώρια αναμονής, ώστε τα περιουσιακά στοιχεία να αποδώσουν το μέγιστο δυνατό κέρδος μέσω της ελεγχόμενης διάθεσής τους στην αγορά, ώστε τεχνητά να διατηρείται η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης».

Σε κάθε περίπτωση, το προτεινόμενο τέλος «αχρησίας», εφόσον συνοδευθεί από συντελεστές πολλαπλασιασμού ανάλογα με το σύνολο της αναξιοποίητης ακίνητης περιουσίας, θα καταστήσει μεγαλύτερο το κόστος διατήρησης για τα σχήματα διαχείρισης μη εξυπηρετούμενων δανείων ή άλλους οικονομικούς φορείς συγκέντρωσης ακίνητης περιουσίας, κάνοντας πρακτικά υποχρεωτική την επίσπευση όλων των διαδικασιών αξιοποίησης.

Μειώστε τα βάρη στις κληρονομιές

Το υπάρχον κληρονομικό δίκαιο, ιδίως αναφορικά με ακίνητη περιουσία υψηλών φόρων μεταβίβασης και ενδεχομένως αποπληρωμή χρεών παλαιότερων ετών, καθιστά ιδιαίτερα χρονοβόρα την ολοκλήρωση της απόκτησης περιουσιακών στοιχείων και την αξιοποίησή τους.

Στην περίπτωση, δε, αποποίησης κληρονομιάς, όποτε αξιολογείται ως ασύμφορη η αποπληρωμή των χρεών ή βαρών ενός ακινήτου, αυτό αποδίδεται στους πιστωτές, συχνά στο ελληνικό κράτος, και «εξαφανίζονται», με την έννοια ότι δεν υπάρχει φορέας διαφανούς διαχείρισης ώστε αυτά τα ακίνητα να επανέλθουν το συντομότερο δυνατό διάστημα σε καθεστώς αξιοποίησης, εξασφαλίζοντας και τα αναλογούντα έσοδα για τα δημόσια ταμεία.

Καταργήστε πρόστιμα και προσαυξήσεις

Στην περίπτωση κληρονομιάς ακινήτων απαιτείται αρχικά η διευκόλυνση των κληρονόμων να αποκτήσουν την κληροδοτούμενη περιουσία. Τα χρέη που τυχόν συνοδεύουν τα κληροδοτήματα θα πρέπει να απαλλάσσονται από κάθε είδους πρόστιμο ή προσαύξηση που προκλήθηκε από την αδυναμία, την αμέλεια ή την απροθυμία του κληροδότη να εξοφλήσει εγκαίρως τις υποχρεώσεις του.

Παράλληλα, τόσο τα χρέη όσο και οι φόροι που επιβάλλονται για τη μεταβίβαση της περιουσίας θα πρέπει να επιδέχονται ρυθμίσεων ανάλογα με την οικονομική κατάσταση του κληρονόμου και να προσαρμόζονται αναλόγως της δυνατότητας και του χρόνου αξιοποίησης των ακινήτων.

Πόσα σπίτια κρατούν κλειστά Δημόσιο και εφορία

Τέλος, επιτακτική είναι η ανάγκη διαμόρφωσης ενός φορέα διαχείρισης των ακινήτων του Δημοσίου, είτε του ανήκουν εξαρχής είτε προέρχονται από αποποιήσεις, δωρεές ή κατασχέσεις έναντι χρεών. Ο φορέας οφείλει να λειτουργεί με διαφάνεια, με άμεση δημοσιοποίηση όλων των διαθέσιμων ακινήτων και με στόχο, όχι την επίτευξη του μεγαλύτερου δυνατού κέρδους, αλλά τη βέλτιστη και ταχύτερη δυνατή διάθεση του ακινήτου στην αγορά.

Σκοπός του φορέα οφείλει να είναι ο σχεδιασμός και η εφαρμογή πολιτικής πολλαπλασιασμού των κοινωνικών κατοικιών, ένα πρόγραμμα που βρίσκεται στα σκαριά από την κυβέρνηση παράλληλα με τον υπό σύσταση Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, με σκοπό την παροχή δυνατότητας ενοικίασης κατοικιών από ιδιοκτήτες που χάνουν την μοναδική τους κατοικία λόγω χρεών.

Παρά τις προθέσεις και διακηρύξεις, είναι σε όλους σαφές, όπως επισημαίνουν οι μελετητές, ότι ακόμη και σήμερα δεν υφίσταται ουσιαστικά δημόσιος κατάλογος του συνόλου της ακίνητης περιουσίας του κράτους, ούτε υπάρχει η δυνατότητα ένας ενδιαφερόμενος να εντοπίσει εύκολα τους πραγματικούς ιδιοκτήτες ενός ακινήτου που τον ενδιαφέρει και είναι σε αχρησία.