«Εκλογικός» συντελεστής για τα αυθαίρετα

Μετά την περιβαλλοντική περιπέτεια που έζησαν τα βόρεια προάστια, η Αθηναϊκή Ριβιέρα από το Φάληρο μέχρι το Σούνιο και το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης με το μπόνους δύο ορόφων που έδινε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), ο οποίος (ευτυχώς) ανατράπηκε από το ΣτΕ, κάποιοι επιχειρούν να ανοίξουν ξανά το «παράθυρο» των ψηλών κτιρίων, ακόμη και της νομιμοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, από μια άλλη οδό.

Οπως έγραψε η «Καθημερινή» (ρεπορτάζ του Γιώργου Λιάλου) την περασμένη Κυριακή, το υπουργείο Περιβάλλοντος προχωρά βήμα βήμα στην αναβίωση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης σε 83 περιοχές της χώρας.

Advertisement

Τι προβλέπει η μελέτη

Το πρώτο βήμα είναι η ολοκλήρωση μιας ξεχασμένης μελέτης για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, στην οποία όμως ενσωματώνονται και προτάσεις για αυξήσεις συντελεστών κατά 0,2-0,4 σε συγκεκριμένες ζώνες σε 83 δημοτικές ενότητες αστικών περιοχών σε ολόκληρη τη χώρα.

Μάλιστα, η αύξηση των συντελεστών προτείνεται να γίνει σε περιοχές δίπλα στις οποίες υπάρχουν ήδη υψηλοί συντελεστές, κοντά σε κόμβους, πολεοδομικά κέντρα ή σταθμούς Μετρό, καθώς εκεί υπάρχουν η μεγάλη ζήτηση και, φυσικά, τα μεγάλα κέρδη. Οσον αφορά τα ύψη των κτιρίων, οι μελετητές προτείνουν να μην αυξάνονται περισσότερο από έναν έως δύο ορόφους – για να μην κτιστούν τα μεγαθήρια που οδήγησαν στην ακύρωση του θεσμού τη δεκαετία του 1990.

Το δεύτερο βήμα είναι το νομοθετικό πλαίσιο για την επαναλειτουργία του θεσμού, που αναμένεται να είναι έτοιμο μέσα στο 2027. Θα καλύπτει τους υφιστάμενους τίτλους συντελεστών δόμησης (δηλαδή κτιρίων που δεν εξάντλησαν το ύψος ή το εμβαδόν της δόμησης) που εκδόθηκαν την περίοδο 1979-2007 και οι οποίοι αντιστοιχούν περίπου σε 430.000 τετραγωνικά μέτρα.

Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 1979 από τον τότε υφυπουργό Δημοσίων Εργων, Στέφανο Μάνο, στο πρότυπο του αντίστοιχου γαλλικού μοντέλου. Η λογική της ρύθμισης ήταν απλή: προκειμένου να ενισχύσει οικονομικά τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή να απαλλοτριώσει χώρους, το κράτος αναγνώριζε ένα «δικαίωμα» δόμησης που αντιστοιχούσε στα τετραγωνικά που θα μπορούσαν να κτιστούν αν δεν ίσχυαν οι ειδικοί περιορισμοί. Το δικαίωμα αυτό ονομάστηκε «τίτλος μεταφοράς συντελεστή» και μπορούσε να μεταβιβαστεί, έτσι ώστε ένας άλλος ενδιαφερόμενος να κτίσει επιπλέον από όσο επιτρέπεται σε κάποιο άλλο σημείο.

Η επιστροφή των εργολάβων

Το πού θα μπορούσε κανείς να μεταφέρει αυτό το δικαίωμα επιπλέον δόμησης αποδείχτηκε σύντομα πρόβλημα για την εφαρμογή της ρύθμισης. Αρχικά ήρθε η ταχεία «εμπορευματοποίηση»: εργολάβοι αγόρασαν μαζικά δικαιώματα από διατηρητέα στο κέντρο της Αθήνας και τα μετέφεραν σε διάφορα σημεία, κατασκευάζοντας τεράστια κτίρια. Κλασικό παράδειγμα τα κτίρια Βωβού κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας, που απέδειξαν την κατάχρηση της ρύθμισης. Ακολούθησε η ακύρωση διαδοχικών νομοθετικών ρυθμίσεων από το ΣτΕ. Οι τίτλοι σταμάτησαν να εκδίδονται το 2007.

Εκτοτε η υπόθεση εξαντλήθηκε σε νομοθετικές τροποποιήσεις. Το 2013 (ν. 4178) το υπουργείο Περιβάλλοντος επανέφερε τον θεσμό συνδυάζοντάς τον με έναν μηχανισμό ελέγχου των αγοραπωλησιών δικαιωμάτων, την «τράπεζα γης». Η νομοθεσία αυτή τροποποιήθηκε το 2017 (ν. 4495), το 2020 (ν. 4759) και το 2021 (ν. 4819), παραμένοντας ωστόσο ανενεργή. Κύριο ζήτημα παρέμενε ο καθορισμός περιοχών που θα μπορούσαν να δεχτούν την πολεοδομική επιβάρυνση.

Ξεκινώντας το μεγάλο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ζήτησε από τους μελετητές να ορίσουν περιοχές υποδοχής του συντελεστή. Η πρόθεσή του, όμως, αποκαλύφθηκε από το γεγονός ότι παράλληλα προκήρυξε χωριστό διαγωνισμό για τον καθορισμό «ζωνών υποδοχής συντελεστή» σε 83 δημοτικές ενότητες σε όλη τη χώρα.

Η μελέτη ανατέθηκε τον Απρίλιο του 2024 σε κοινοπραξία γραφείων μελετών (Ροϊκός, Σαμαράς και Συνεργάτες, Ερατοσθένης) με προϋπολογισμό 6,3 εκατ. ευρώ και παραδόθηκε στο υπουργείο Περιβάλλοντος τον Ιανουάριο του 2026. Μέχρι στιγμής το περιεχόμενο και οι προτάσεις της δεν έχουν ανακοινωθεί επίσημα.

Ωστόσο οι μελετητές του πολεοδομικού σχεδίου του Δήμου Αθηναίων διαφώνησαν με τις κυβερνητικές επιλογές, υποστηρίζοντας ότι η Αθήνα δεν μπορεί να δεχτεί επιπλέον πολεοδομική επιβάρυνση. Αντιπρότειναν η μεταφορά συντελεστή να επιτραπεί μόνο σε περιοχές όπου ο συντελεστής δόμησης θα έχει πρώτα μειωθεί.

Τα μεγάλα αυθαίρετα

Το τρίτο βήμα, όπως συζητείται στο παρασκήνιο, θα είναι η πρόβλεψη, μέσω της μεταφοράς συντελεστών, να επιτραπεί ξανά η νομιμοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5), η οποία έχει σταματήσει από το 2020, μέσω της αγοράς τίτλων μεταφοράς συντελεστή.

Και αυτό μπορεί να γίνει μέσω ενός επίσης ξεχασμένου θεσμού, της ενεργοποίησης της «τράπεζας γης». Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Περιβάλλοντος, σήμερα υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ.

Ερωτηθείς σχετικά, ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς δήλωσε στην «Καθημερινή»:

«Προσωπικά πιστεύω ότι πρέπει να επιτραπεί και πάλι η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, με υποχρεωτικό έλεγχο όλων των δηλώσεων, και να συνδυαστεί με τη μεταφορά συντελεστή. Ομως κάτι τέτοιο δεν έχει αποφασιστεί ούτε θα αποφασιστεί άμεσα. Θα δοθεί ωστόσο η δυνατότητα νομιμοποίησης μεγάλων αυθαιρέτων ιδιοκτησίας δήμων».

Σύμφωνα με τον υφυπουργό, η στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων που θα συνοδεύει τη μελέτη των ζωνών υποδοχής συντελεστή θα τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μόλις ελεγχθεί από το υπουργείο. Στη συνέχεια θα έρθουν οι θεσμικές παρεμβάσεις, ίσως μέσω Προεδρικού Διατάγματος, αφού προηγουμένως εγκριθεί από το ΣτΕ.

Oπως επισημαίνει, η ενεργοποίηση της «τράπεζας γης» θα γίνει μέσω δηλώσεων των ίδιων των ιδιοκτητών τίτλων μεταφοράς συντελεστή, καθώς με τον τρόπο αυτόν δηλώνουν ότι αποδέχονται τη διαδικασία. Ως προς το αν θα επιτραπεί η έκδοση νέων τίτλων, «είναι νωρίς να το πούμε», απάντησε.

Το ερώτημα που ανακύπτει, πάντως, είναι κατά πόσο η μεταφορά συντελεστή εξακολουθεί να είναι «αναγκαία». Η υπόθεση των κινήτρων του ΝΟΚ απέδειξε ότι υπάρχει ισχυρή κοινωνική αντίδραση κατά της περαιτέρω επιβάρυνσης των ήδη ελλειμματικών σε δημόσιους χώρους και πράσινες υποδομές πόλεων, αλλά ανέδειξε και τις πιέσεις των εργολάβων-κατασκευαστών προς την κυβέρνηση.

Διατηρητέα, η μόνη εξαίρεση

Οπως εξηγούν οι ειδικοί, πολεοδόμοι και νομικοί, σε μία και μόνο περίπτωση έχει νόημα η μεταφορά συντελεστή δόμησης: σε διατηρητέα κτίρια. Η μεταφορά θα μπορούσε να λειτουργήσει ως προστατευτικό εργαλείο (αποζημίωση) για τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα συντηρήσουν.

Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή που δόθηκαν στο παρελθόν από το κράτος, αντί αποζημίωσης, στους ιδιοκτήτες διατηρητέων παραμένουν «παγωμένοι».