Κάθε χρόνο και χειρότερο το στεγαστικό πρόβλημα

Ενα γερασμένο απόθεμα κατοικιών ανακυκλώνεται στην ελληνική αγορά, ενώ η συνεχής αύξηση της ζήτησης ωθεί τις τιμές υψηλότερα. Το πρόβλημα της στέγης μπορεί μόνο να συνεχίσει να οξύνεται, όσο η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης παραμένει και η ιδιοκατοίκηση μειώνεται.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat που δόθηκαν χθες στη δημοσιότητα, υπολογίζεται ότι ένας στους τέσσερις Ελληνες (26,4%) δίνει τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του στη στέγη. Πρόκειται για ένα δείκτη στον οποίο η Ελλάδα κατακτά σταθερά την αρνητική πρωτιά στην Ευρώπη τα τελευταία χρόνια. Το ζήτημα αυτό φαίνεται να παίρνει μεγαλύτερες διαστάσεις, καθώς τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat δείχνουν σταθερή μείωση της ιδιοκατοίκησης (πλέον στο 69,4% το 2025, από 75,1% μία δεκαετία νωρίτερα) και αντίστοιχη αύξηση της ενοικίασης (το υπολειπόμενο 30,6%).

Advertisement

Ολο και περισσότεροι αφήνονται, συνεπώς, στο έλεος των ανεξέλεγκτων διακυμάνσεων της αγοράς. Τα ενοίκια αυξάνονται πλέον με ελαφρώς χαμηλότερο ρυθμό από τα χρόνια μετά την πανδημία, αλλά συνεχίζουν να «προλαβαίνουν» τις περιορισμένες αυξήσεις των εισοδημάτων, που στο μεταξύ εξαντλούνται από τον πληθωρισμό και την ακρίβεια.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της εαρινής έκθεσης του Ελληνικού Δημοσιονομικού Συμβουλίου, οι πραγματικοί μισθοί έμειναν στάσιμοι (0,1%) το 2025, μία χρονιά κατά την οποία η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 6% πανελλαδικά, βάσει στοιχείων από τις κατοικίες που διατίθενται στην πλατφόρμα Spitogatos.

Ακόμη ισχυρότερη είναι η άνοδος στις τιμές αγοράς κατοικιών, που το 2025 αυξήθηκαν κατά 9,4%, σύμφωνα με τα ίδια στοιχεία.

Ενας στους τέσσερις Ελληνες (26,4%) δίνει τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του στη στέγη.

Πρόσφατη μελέτη της Moody’s έδειχνε ότι το ράλι στις τιμές ακινήτων τα τελευταία έξι χρόνια όχι μόνο έχει φέρει τις τιμές σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, αλλά έχει εκτινάξει και τον δείκτη τιμών προς τα εισοδήματα, μαρτυρώντας τη σημαντική επιδείνωση της οικονομικής προσιτότητας των κατοικιών, που επηρεάζει ιδίως τους νέους και τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων.

Βασικό χαρακτηριστικό της οικιστικής πίεσης και της επίμονα χαμηλής προσιτότητας είναι η ανεπαρκής προσφορά κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση. Οπως σημείωνε η φετινή έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, η αντιμετώπιση της ανισορροπίας αυτής απαιτεί αύξηση της προσφοράς, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και άρση των διοικητικών εμποδίων.

Οι στόχοι αυτοί υπάρχουν στην κυβερνητική ατζέντα και στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 που εγκρίθηκε τον Αύγουστο. Ωστόσο, πολλά από τα μέτρα που έχουν εφαρμοστεί, όπως τα προγράμματα «Σπίτι μου», ενισχύουν τη ζήτηση, διατηρώντας τις πιέσεις στην αγορά σε βραχυπρόθεσμο επίπεδο.

Τα μέτρα που δρομολογούνται από την πλευρά της προσφοράς, με την ενεργοποίηση κλειστών κατοικιών, την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και την κατασκευή νέων κοινωνικών κατοικιών, έχουν τη δυνατότητα να ενισχύσουν τον αριθμό των κατοικιών κυρίως σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.

Το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα της χώρας, το οποίο σε μεγάλο βαθμό παραμένει παλιό, παρωχημένων προδιαγραφών και χαμηλής ενεργειακής απόδοσης, καλείται να καλύψει όλο και μεγαλύτερες στεγαστικές ανάγκες. Η αστικοποίηση, η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, η στροφή του ενδιαφέροντος σε ποιοτικότερες κατοικίες, η ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, η τουριστική ζήτηση και η βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και η επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό μέσω της «χρυσής βίζας», ενισχύουν στο μεταξύ τη ζήτηση για κατοικίες, συντηρώντας την πίεση στην αγορά.