Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά α’ κατοικίας

Ο κάτοικος εξωτερικού εάν αγοράσει α΄ κατοικία στην Ελλάδα, έχει δικαίωμα να πάρει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης. Εχει όμως υποχρέωση να έλθει στην Ελλάδα και να κατοικήσει στην κατοικία αυτή μέσα σε δύο χρόνια από την ημερομηνία υπογραφής του σχετικού συμβολαίου μεταβίβασης. Εάν αυτό δεν συμβεί, θα κληθεί αργότερα από τον Ελληνα έφορο να καταβάλλει τον σχετικό φόρο μεταβίβασης, για τον οποίο είχε αρχικά απαλλαγεί (3% για παλαιό ακίνητο, ή ΦΠΑ 24% για νεόδμητο ακίνητο). Σημειωτέον ότι όταν ο κάτοικος εξωτερικού αποκτά α΄ κατοικία στην Ελλάδα θα πρέπει να ζητάει να παίρνει την παραπάνω απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης πριν από την υπογραφή του σχετικού συμβολαίου μεταβίβασης. Ο ν. 1078/1980 στο άρθρο 1 παρ. 3 ορίζει ότι η παραπάνω απαλλαγή εφαρμόζεται σε συμβάσεις αγοράς ακινήτων, εφόσον ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν.

Την παραπάνω απαλλαγή δικαιούνται:

Advertisement

α) Ελληνες.

β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης.

γ) Πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου (ΕΟΧ = Ισλανδία, Λιχτενστάιν, Νορβηγία).

δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 96/2008 (πρόκειται για πρόσφυγες υπηκόους τρίτων κρατών ή απάτριδες, οι οποίοι χρήζουν διεθνούς προστασίας για άλλους λόγους).

ε) Πολίτες τρίτων χωρών, που απολαύουν του καθεστώτος τού επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του Π.Δ. 150/2006.

• Ακίνητο στο εξωτερικό που ανήκει σε Ελληνα φορολογικό κάτοικο Ελλάδος.

Το ακίνητο αυτό πρέπει να δηλώνεται στην Ελλάδα στον Πίνακα 2 στους Κωδικούς 029-030: «Εχετε εισοδήματα, ακίνητα, καταθέσεις, στην αλλοδαπή; – ΝΑΙ».

Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται, πρέπει το εισόδημα από την εκμίσθωση αυτή να δηλώνεται στην Ελλάδα στους Κωδικούς 171-172 του Πίνακα 4 Δ2 ως «καθαρό εισόδημα ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην αλλοδαπή».

Εάν λοιπόν δηλωθεί σε αυτούς τους κωδικούς, η εφορία δεν θα έχει το δικαίωμα να ελέγξει πέραν της πενταετίας τον Ελληνα ιδιοκτήτη του ακινήτου για «πόθεν έσχες» για την απόκτηση του ακινήτου. Το ακίνητο στο εξωτερικό δεν θα δηλώνεται στο Ε9 και δεν επιβαρύνεται με ΕΝΦΙΑ.

Μέσα σε μια πενταετία από την απόκτηση του ακινήτου στο εξωτερικό, η εφορία έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον Ελληνα ιδιοκτήτη του να δικαιολογήσει την προέλευση των χρημάτων που κατέβαλε για την απόκτηση του παραπάνω ακινήτου στο εξωτερικό. Εάν δεν έχει δηλωθεί στο Ε1 η ύπαρξη του ακινήτου στο εξωτερικό, ο έφορος έχει δικαίωμα να προεκτείνει την παραπάνω ημερομηνία στη δεκαετία.

Ο Ελληνας φορολογούμενος – ιδιοκτήτης του ακινήτου στο εξωτερικό πρέπει να δικαιολογεί στον Ελληνα έφορο την –νόμιμη– προέλευση των χρημάτων που κατέβαλε για την απόκτηση του ακινήτου αυτού.

• Οι Ελληνες του εξωτερικού και η περιουσία τους που μένει πίσω στην Ελλάδα.

Για χιλιάδες Ελληνες του εξωτερικού η Ελλάδα δεν είναι μόνο μνήμη, οικογένεια και καλοκαίρι. Είναι και ένα σπίτι στο χωριό, ένα διαμέρισμα στην πόλη, ένα κληρονομικό ακίνητο, μια εκκρεμότητα στο κτηματολόγιο ή μια παλιά οφειλή που δεν έχει κλείσει.

Η απόσταση, όμως, δημιουργεί έναν κίνδυνο που συχνά υποτιμάται: την αδράνεια. Ενα ακίνητο που δεν ελέγχεται, μια κληρονομιά που δεν τακτοποιείται, μια λανθασμένη εγγραφή, ένα καταπατημένο οικόπεδο ή μια φορολογική εκκρεμότητα μπορεί να μετατραπεί, με τον χρόνο, σε σοβαρό πρόβλημα. Σήμερα η Ελλάδα περνάει σε μια νέα ψηφιακή εποχή για την ακίνητη περιουσία. Δηλώσεις μεταβίβασης, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών υποβάλλονται πλέον ψηφιακά μέσω της ΑΑΔΕ, ενώ το κτηματολόγιο βρίσκεται στην τελική φάση ολοκλήρωσής του. Για τον απόδημο Ελληνισμό, αυτό είναι ευκαιρία αλλά και προειδοποίηση. Η περιουσία στην Ελλάδα χρειάζεται έλεγχο, οργάνωση και έγκαιρη αντιμετώπιση. Διότι το ακίνητο που μένει «για αργότερα» μπορεί αύριο να κοστίσει περισσότερο ή να χαθεί ως ευκαιρία. Η Ελλάδα παραμένει πατρίδα. Αλλά η περιουσία στην πατρίδα χρειάζεται πλέον σύγχρονη διαχείριση.

Ο κ. Ορέστης Σεϊμένης είναι σύμβουλος επιχειρήσεων.

Ο κ. Στέφανος Κουλουμπής είναι χρηματοοικονομικός σύμβουλος.