Γιατί πάμε σε στεγαστική κρίση διαρκείας

Eνα ακόμη σήμα κινδύνου για το στεγαστικό πρόβλημα των νέων και των νοικοκυριών στην Ελλάδα, από τον διεθνή οίκο αξιολόγησης DBRS ο οποίος μάλιστα πρόσφατα αναβάθμισε την πιστοληπτική ικανότητα της οικονομίας μας, ήρθε να προστεθεί στη σειρά εκθέσεων που δείχνουν ότι η ακρίβεια (και στα ενοίκια και τα ακίνητα) είναι το υπ’ αριθμόν ένα πρόβλημα της ελληνικής κοινωνίας.

Ο οίκος αξιολόγησης αναφέρει χαρακτηριστικά:

Advertisement

-«Από το 2018 οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές που συνδέονται με τον τουρισμό.

Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ έφτασε το 109,5 το 2025 αποτυπώνοντας την πραγματικότητα που είναι:

-Η σχέση της ανόδου τιμών των ακινήτων προς εισοδήματα δεν επιτρέπει την απόκτηση στέγης για τους νέους και όσους επιχειρούν να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία.

Κακά τα ψέματα λοιπόν…Η στεγαστική κρίση είναι εδώ. Και μάλιστα εκδηλώνεται με δύο ταχύτητες:

-Η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, ειδικά τα νησιά, οι τιμές πώλησης κατοικιών και τα ενοίκια καλπάζουν ενώ στην ελληνική περιφέρεια οι τιμές πέφτουν.

Η νέα έκθεση ήρθε μετά την Τράπεζα της Ελλάδος η οποία στην τελευταία της μελέτη κατέγραψε ότι οι τιμές πώλησης των ακινήτων, μετά από οκτώ χρόνια συνεχούς ανόδου, ξεπέρασαν στην Μητροπολιτική Αθήνα τα προ μνημονίων επίπεδα καθιστώντας απρόσιτη την αγορά κατοικίας και το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο επισήμανε την αλματώδη άνοδο των ενοικίων κατά 85% στην Αθήνα, σε μια μικρότερη χρονική περίοδο.

Το νέο στοιχείο που προσθέτει για την Ελλάδα το ΔΝΤ στην έρευνα του για τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη με στοιχεία που καλύπτουν την περίοδο 2013-2025, είναι ότι στη χώρα μας υπάρχει μια βαθιά γεωγραφική ανισορροπία, η οποία εξηγείται από τις εντελώς διαφορετικές ταχύτητες ανάπτυξης της πρωτεύουσας σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα.

Στην Ελλάδα, το 2013, ύστερα από τα πρώτα χρόνια βαθιάς ύφεσης της μεγάλης οικονομικής κρίσης, οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια είχαν ήδη ακολουθήσει πτωτική πορεία. Εκτοτε, η περιφέρεια (με εξαίρεση συγκεκριμένους δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς) δεν κατάφερε να ανακάμψει ουσιαστικά, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να παραμένουν σταθερά χαμηλότερα από την προ κρίσης περίοδο.

Αυτό αποτυπώνεται στον εθνικό μέσο όρο της χώρας, ο οποίος για την εξεταζόμενη περίοδο καταγράφει πτώση της τάξης του -20% σε πραγματικούς όρους (με προσαρμογή στον πληθωρισμό).

Ακριβή μου η Αθήνα, έγινε Λισαβόνα

Μεταξύ 2013 και 2025, τα ενοίκια στην ελληνική πρωτεύουσα κατέγραψαν ραγδαία πραγματική αύξηση της τάξης του 65%. Η επίδοση αυτή κατατάσσει την Αθήνα στην τέταρτη υψηλότερη θέση πανευρωπαϊκά σε ρυθμό ανατίμησης των ενοικίων, αναδεικνύοντας ένα στεγαστικό πρόβλημα που εντοπίζεται με ακραία ένταση σχεδόν αποκλειστικά στον αστικό ιστό.

Στην πρώτη θέση του φαινομένου και της απρόσιτης στέγης βρίσκεται η Λισαβόνα όπου σε 12 χρόνια διπλασιάστηκαν οι τιμές των ενοικίων, στη δεύτερη θέση η Σόφια με αυξήσεις τιμών των ενοικίων 90% και στην τρίτη θέση το Δουβλίνο.

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα μόνο για «βαριά πορτοφόλια»

Στις τιμές πώλησης κατοικιών η εικόνα είναι ανάλογη. Στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη έφτασαν στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται έως 15%.

Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, ή γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν ξεπεράσει κατά πολύ κι αυτά τα επίπεδα και συγκρίνονται πλέον μόνο με τις τιμές ακινήτων των μεγάλων ευρωπαικών πόλεων καθώς πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό, επενδυτικό όπως ονομάζεται, αλλά και διεθνές κοινό.

Τι λένε οι αριθμοί

Μεταξύ 2008 και 2017, οι τιμές των κατοικιών υποχώρησαν σωρευτικά περισσότερο από 40%. Από το χαμηλό του 2017, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 85%. Η άνοδος συνεχίστηκε και το δεύτερο τρίμηνο του 2026, με ετήσιο ρυθμό 5,5%. Ενώ το 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα μειώθηκαν 25% λόγω περιορισμών στην Golden Visa.

Πού οφείλεται η έκρηξη των ενοικίων

Η ιλιγγιώδης αυτή άνοδος των ενοικίων στην Αθήνα συνδέεται ευθέως με το γεγονός ότι η Αθήνα κατέγραψε, τα τελευταία χρόνια (ειδικά μετά την πανδημία), τεράστιες τουριστικές εισροές και επιθετική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η οικονομία του διαμοιρασμού που αναπτύχθηκε μέσα από τις πλατφόρμες (Booking αρχικά, Airbnb στη συνέχεια και άλλες) αφαίρεσε μαζικά διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα από τις μακροχρόνιες συμβάσεις, προκειμένου να εξυπηρετήσει τους επισκέπτες και κυρίως τον ξένο φθηνό τουρισμό.

Η τάση αυτή συνεχίζεται: Σε όλη τη χώρα, οι συνολικές διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κατέγραψαν το 2025 αύξηση που ξεπερνά το 110% σε σχέση με τα προ πανδημίας επίπεδα. Ειδικά για την πόλη της Αθήνας, ο αριθμός των διανυκτερεύσεων έχει σχεδόν διπλασιαστεί, σημειώνοντας άνοδο της τάξης του 95%.

Οπως σημειώνει το ΔΝΤ «Το 2025, η Αθήνα κατέγραψε ιστορικό ρεκόρ, έχοντας πλέον μετατραπεί σε κορυφαίο διεθνή προορισμό. Ο καθαρός αριθμός των ξένων επισκεπτών ξεπέρασε τα 8,72 εκατομμύρια»…