Advertisement
ΠΡΙΝ 1-2 περίπου χρόνια είχαμε πρωτοσέλιδο με τίτλο: Δασολόγιο, κτηματολόγιο, μαρτυρολόγιο και πρόσφατα παρόμοιο με την επωδό: ΛΥΠΗΘΕΙΤΕ ΜΑΣ το οποίο μάλιστα αναπαρήχθη και στον αθηναϊκό ηλεκτρονικό τύπο. Εάν επαναφέρουμε το θέμα είναι γιατί μάς κέντρισαν ξανά δύο ειδήσεις. Μία επιστολή που απέστειλε πριν λίγο καιρό στους δικηγόρους των Κυθήρων η συμβολαιογράφος κυριά Στ. Καϊδετσή, στην οποία περιγράφει λίαν εύστοχα τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι συνάδελφοί της και η ίδια στη σύνταξη συμβολαίων λόγω της πλημμελούς λειτουργίας του Κτηματολογίου και των ασαφειών που έχουν προκύψει από τις ιδιοκτησιακές ιδιαιτερότητες των Κυθήρων, τις οποίες, ως φαίνεται, αγνοούν οι αρμόδιοι ή ακόμη να εντρυφήσουν σε αυτές. Η δεύτερη είναι η επίσημη ανακοίνωση από το Δήμαρχο κ. Χαρχαλάκη, που έθεσε το θέμα, παρουσία του Νομ. Συμβούλου του Δήμου κ. Α. Σεμιτέκολου, στον υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης και σε άλλους αρμοδίους παράγοντες. Προηγουμένως, Δήμος και Εγχώριος είχαν αποστείλει σειρά επιστολών για το θέμα χωρίς να έχει προκύψει εν τω μεταξύ κάποια λύση. Επειδή, λοιπόν, το θέμα είναι μείζον για τα Κύθηρα, τα «Κ» ζήτησαν από το Δήμαρχο να μάς ενημερώσει και με τη σειρά μας να παραθέσουμε το πρόβλημα με όλες τις παραμέτρους προς πλήρη ενημέρωση των ενδιαφερομένων, εν όψει, μάλιστα, της καθίζησης των αγοραπωλησιών λόγω και άλλων παραγόντων, όπως η Πολεοδομικές ασάφειες, τα «εκτός σχεδίου», τα όρια οικισμών και η νομιμοποίηση των οδών. Για όλα έχουμε αφιερώσει πολύ μελάνι, εδώ δε επισημαίνουμε την πάγια τοποθέτησή μας και την προ πολλών ετών πρότασή μας ότι θεωρούμε ευτύχημα για τον τόπο την ύπαρξη του θεσμού της Εγχωρείου, καθώς έχουμε από τα μεγαλύτερα ποσοστά πανελλαδικά αδήλωτων περιουσιών και σε ενδεχόμενη εμφάνιση των ιδιοκτητών στο μέλλον θα είναι κατά πολύ ευκολότερη η απόδειξη ιδιοκτησίας ενώπιον των δικαστηρίων με τον τοπικό θεσμό παρά με το Δημόσιο. Αυτά για τους ακρίτως πολεμίους του θεσμού. Άλλη επισήμανση είναι το φαινόμενο της διεκδίκησης πολλών χιλιάδων στρεμμάτων με χρησικτησία από δηλώσεις βοσκοτόπων από αγνώστους (;) από την Κρήτη, κάτι που διαπίστωσε η Εγχώριος και έχει προβεί σε νομικές ενέργειες. Υπενθυμίζουμε ότι το θέμα αυτό που φαίνεται να συνδέεται άμεσα με τον ΟΠΕΚΕΠΕ, είχε γίνει πρωτοσέλιδο εδώ το 2020 σε μία από τις πρώτες πανελλαδικά νύξεις για την τεράστια απάτη που ετοίμαζαν από την Κρήτη τότε.
Παρακάτω παραθέτουμε αυτούσια την τοποθέτηση, όπως την διατύπωσαν οι κκ Χαρχαλάκης και Σεμιτέκολος προς γνώσιν παντός ενδιαφερομένου.
Advertisement
Α. ΑΔΗΛΩΤΕΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΕΣ – ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ (ΠΛΑΣΜΑΤΙΚΗ ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΣΤΟ ΔΗΜΟ)
Η πλασματική καταχώριση στο όνομα του Δήμου Κυθήρων, αφορά όλα τα μη δηλωθέντα κατά την κτηματογράφηση ακίνητα, καθότι σύμφωνα με το άρθρο 84 Ν. 1416/1984 υπάγονται στη Εγχώρια Περιουσία Κυθήρων και Αντικυθήρων, αποτελούν διαδημοτική περιουσία και διαχειρίζονται από το αυτοτελές ΝΠΔΔ με την επωνυμία «Επιτροπή Εγχωρίου Περιουσίας Κυθήρων και Αντικυθήρων» [Π.Δ. 272/1985, όπως ισχύει σήμερα].
Υπό την έννοια αυτήν ο χαρακτηρισμός «άγνωστος» υπάρχει μόνο σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας κατά τις οποίες κάποιος εκ των συνιδιοκτητών δήλωσε το ιδανικό μερίδιό του επί του συγκεκριμένου ακινήτου και τα υπόλοιπα ποσοστά παρέμειναν αδήλωτα.
Σημειώνεται ότι στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου, στις Νήσους Κύθηρα και Αντικύθηρα, ανήκουν μόνο τα ακίνητα για τα οποία αυτό διαθέτει τίτλο κτήσης νόμιμα μεταγεγραμμένο, όπως απαιτεί η διάταξη του άρθρου 84 Ν.1416/1984. Το αυτό ισχύει και για τις δασικές εκτάσεις (άρθρο 62 ν. 998/1979).
Στο Δήμο Κυθήρων έχουν καταχωρηθεί περίπου 22.000 δικαιώματα με αυτόν τον τρόπο. Έχει διατηρηθεί η διαιρετότητα των γεωτεμαχίων προς εξυπηρέτηση της κατοχύρωσης δικαιωμάτων σύμφωνα με τις διαδικασίες του Ν. 2664/1998.
ΖΗΤΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΑΝΑΚΥΠΤΟΥΝ – ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ
Θα πρέπει να εφαρμοστεί η ευνοϊκή διάταξη για τα αγνώστου ιδιοκτήτη, σύμφωνα με όσα ορίζονται στο άρθρο 18 Ν. 2664/1998, δηλαδή με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος. Επειδή τυπικά δεν φέρουν το χαρακτηρισμό «αγνώστου», ωστόσο προκύπτει από το κτηματολογικό φύλλο ότι πρόκειται για πλασματική καταχώριση στο όνομα του Δήμου [ως τίτλος κτήσης αναγράφονται τα ΦΕΚ που αφορούν τις σχετικές περί της Εγχωρίου Περιουσίας διατάξεις], θα πρέπει να υπάρξει σαφής οδηγία ως προς την δυνατότητα διόρθωσης των αρχικών εγγραφών με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος και περαιτέρω θα πρέπει να διευκρινιστούν οι προϋποθέσεις υπαγωγής των περιπτώσεων αυτών στο άρθρο 18 Ν. 2664/1998.
Ειδικότερα ζητήματα προς αντιμετώπιση που ανακύπτουν συναφώς:
(α) Στα εντός οικισμού / σχεδίου δεν απαιτείται κοινοποίηση στο Δήμο/ Εγχώριο (άρθρο 18 παρ. β υποπερίπτωση αα).
(β) στις λοιπές περιπτώσεις (εκτός σχεδίου – εκτός οικισμών) θα πρέπει να διευκρινιστεί σε ποιον θα γίνεται η κοινοποίηση (Δήμος ή Εγχώριος).
(γ) Στις παραπάνω περιπτώσεις ενδεχομένως θα ανακύψουν κάποια ζητήματα ταυτοποίησης του ακινήτου, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις μιλάμε για οικόπεδα – γήπεδα, με κτίσματα ή ακάλυπτα, χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, χωρίς ονομασίες οδών και αρίθμησης. Μάλιστα σε αρκετές περιπτώσεις, όπως στις αποδοχές κληρονομίας δεν θα υπάρχουν προσαρτημένα τοπογραφικά. Η ύπαρξη τοπογραφικού προσαρτημένου στον τίτλο κτήσης δεν θα πρέπει να τεθεί ως προϋπόθεση για την εφαρμογή της διαδικασίας του προδήλου σφάλματος, καθώς θα οδηγήσει σε αποκλεισμό μεγάλου αριθμού περιπτώσεων. Άλλωστε, δεν απαιτείται από τις σχετικές διατάξεις.
(δ) Σημειώνεται ότι για τα εντός ορίων οικισμών και σχεδίου, η συναίνεση του Δήμου / Εγχωρίου δεν παρίσταται αναγκαία δεδομένου ότι κατά κύριο λόγο πρόκειται για ιδιωτικές περιουσίες μη υπαγόμενες στην Εγχώρια Περιουσία, τυχόν δε δικαιώματα του Δήμου ή της Εγχωρίου που στηρίζονται σε τίτλους κτήσης θα πρέπει να έχουν δηλωθεί κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης με αναφορά στον τίτλο κτήσης αυτών. Ακόμη όμως και σε περίπτωση που αυτό δεν έχει συμβεί, δηλαδή ο Δήμος ή η Εγχώριος έχουν παραλείψει τη θετική δήλωση κάποιου δικαιώματος, θα μπορούν μέσα από τις διαδικασίες του Ν. 2664/1998 να προβούν στις αναγκαίες διορθώσεις.
Β. ΠΛΗΡΗΣ ΚΑΙ ΧΩΡΙΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΗ ΠΡΟΣΒΑΣΗ ΤΩΝ ΔΙΚΗΓΟΡΩΝ – ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΩΝ ΚΛΠ. ΣΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΗΣΗΣ
Το περιεχόμενο των ενστάσεων που έχουν υποβληθεί και των καταχωρήσεων της παγωμένης περιόδου δεν μπορεί να ελεγχθεί από τους αρμόδιους επαγγελματίες, ούτε απομεμακρυσμένα («υπηρεσίες κτηματολογίου για δικηγόρους» κλπ), ούτε από τους υπολογιστές του Γραφείου Κτηματογράφησης.
(α) Όσον αφορά τις ΕΝΣΤΑΣΕΙΣ, για να καταστεί γνωστό το περιεχόμενό τους, απαιτείται να υποβληθεί αίτηση χορήγησης αντιγράφου στην εφαρμογή της ktimanet «Σύστημα Μεταγραφών και Υποθηκών», με κόστος 5,00€ ανά φύλλο. Το γεγονός αυτό συνεπάγεται μεγάλη οικονομική επιβάρυνση των ενδιαφερομένων, διότι σε πολλά ΚΑΕΚ εμφανίζεται πλήθος ενστάσεων (ενδεικτικά μία ένσταση που μπορεί να αφορά ένα δρόμο έχει καταχωρηθεί ως αντίρρηση σε όλες τις ιδιοκτησίες μπροστά από τις οποίες διέρχεται ο δρόμος και περαιτέρω δηλώσεις που έγιναν το Φθινόπωρο του έτους 2024, έχουν καταχωρηθεί ως ενστάσεις – αντιρρήσεις για τις όμορες ιδιοκτησίες κλπ)
(β) Όσον αφορά τις πράξεις που καταχωρήθηκαν στην παγωμένη περίοδο που διήρκησε περίπου 2 έτη, αυτές στο ΚΑΕΚ εμφανίζονται με ημερομηνία 11.06.2026 και με διαφορετικό πρωτόκολλο από αυτό της καταχώρισής στα Ψηφιακά Βιβλία Μεταγραφών, χωρίς να παρέχεται η δυνατότητα απομεμακρυσμένης ταυτοποίησης της εκκρεμούς αίτησης με την καταχώριση της παγωμένης περιόδου.
Δεδομένου ότι η μετάβαση σε καθεστώς λειτουργούντος κτηματολογίου έγινε χωρίς να έχουν συζητηθεί οι ενστάσεις καθίσταται αναγκαίο για την ασφάλεια των συναλλαγών και επιβεβλημένο να δοθεί άμεσα πλήρης και χωρίς οικονομική επιβάρυνση πρόσβαση στους δικαιούμενους επαγγελματίες στο περιεχόμενο των ενστάσεων, στο πλαίσιο των ήδη υπαρχόντων εφαρμογών («υπηρεσίες κτηματολογίου για δικηγόρος» κλπ).
Γ. ΤΑΧΕΙΑ ΣΥΖΗΤΗΣΗ – ΔΙΕΚΠΕΡΑΙΩΣΗ ΤΩΝ ΕΝΣΤΑΣΕΩΝ – ΑΝΤΙΡΡΗΣΕΩΝ.
(1) Η εκκρεμότητα των ενστάσεων – αντιρρήσεων, οδηγεί σε «πάγωμα» της κτηματαγοράς και της εν γένει της εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας στις νήσους Κύθηρα και Αντικύθηρα. Συνεπώς, θα πρέπει να υπάρξει μέριμνα για την ταχεία επίλυση των τυχόν διαδικαστικών προβλημάτων, ώστε άμεσα να συζητηθούν οι διαφορές και να εκδοθούν αποφάσεις επί των ενστάσεων, είτε από το Γραφείο Κτηματογράφησης (διαδικασία άρθρου 6α παρ. 8 και 9 Ν. 2308/1995 είτε από τις Επιτροπές του άρθρου 7α Ν. 2308/1995.
(2) Πρόβλημα αντιμετώπισης του όγκου από πλευράς του Δήμου / Εγχωρίου. Θα χρειαστεί εξειδικευμένο προσωπικό (τοπογράφοι – νομικοί) για να επεξεργάζονται τα στοιχεία και να εισηγούνται στο αρμόδιο όργανο (δημοτική επιτροπή / δημοτικό συμβούλιο).
Σημειώνεται ότι εκκρεμείς αιτήσεις που καταχωρήθηκαν με ημερομηνία 11.06.2026, οι οποίες αφορούν δηλώσεις του Ν. 2308/1995, επέχουν θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος (άρθρο 11 Α Ν. 2308/1995). Από ποιον θα συζητηθούν τα Πρόδηλα αυτά και ποια διαδικασία θα ακολουθηθεί;
Δ. ΔΑΣΙΚΑ.
- Στα Κύθηρα, εφόσον ιδιώτης έχει τίτλο κτήσης για ακίνητο εντός του οποίου υπάρχει δασικό τμήμα, το δάσος αυτό είναι ιδιωτικό και μεταβιβάζεται ως ιδιωτικό, χωρίς βεβαίως να μπορεί να αλλάξει ο χαρακτήρας του, ο οποίος, στην περίπτωση του κυρωμένου δασικού χάρτη, προκύπτει από βεβαίωση της οικείας διεύθυνσης δασών (άρθρο 20 Ν. 3889/2010)
- Με το άρθρο 152 Ν. 4819/2021, στην παρ. 1 του άρθρου 10 του ν. 3208/2003 (Α’ 303), προστέθηκε περ. ΙV ως εξής:
Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε δάση, δασικές εκτάσεις και στις εκτάσεις των περιπτώσεων α` και β` της παραγράφου 5 του άρθρου 3 του παρόντος νόμου που:
«ΙV. Περιλαμβάνονται σε περιοχές του δευτέρου εδαφίου του άρθρου 62 του ν. 998/1979 (Α’ 289), για τις οποίες το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του, όπως πράξεις μίσθωσης, παραχώρησης ή άλλης εκμετάλλευσης, αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας και, συγχρόνως, οι διεκδικούντες την έκταση διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, οι ίδιοι ή οι δικαιοπάροχοί τους, οι οποίοι έχουν συνταχθεί μέχρι την 1η.7.2001 το αργότερο, έστω και εάν έχουν μεταγραφεί μεταγενέστερα. Εκκρεμείς εμπράγματες αγωγές του Δημοσίου που αφορούν στις εν λόγω εκτάσεις και οι οποίες βασίζονται σε τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του, δεν επηρεάζονται από τη ρύθμιση του παρόντος άρθρου. Σε περίπτωση που το δικαίωμα της κυριότητας επί των ανωτέρω εκτάσεων έχει καταχωρηθεί υπέρ ιδιωτών ή νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου στα κτηματολογικά βιβλία των οικείων κτηματολογικών γραφείων, το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας επ’ αυτών και δεν ασκεί τα ένδικα βοηθήματα που προβλέπονται στο άρθρο 6 του ν. 2664/1998 (Α’ 275).».
- Τι γίνεται όμως με την Εγχώριο Περιουσία ως προς την οποία υπάρχει τεκμήριο κυριότητας σύμφωνα με το άρθρο 84 Ν. 1416/1984; Ανακύπτει ζήτημα βεβαίωσης ότι δεν προβάλλει δικαιώματα στα επίμαχα δασικά τμήματα εντός ιδιωτικού ακινήτου; και περαιτέρω: Mε ποια διαδικασία θα βεβαιώνεται αυτό;
Συναφώς σημειώνεται ότι σύμφωνα με την υπ’ αριθμόν 621/2005 Γνωμοδότηση του ΝΣΚ απαγορεύεται στην Επιτροπή εγχωρίου Περιουσίας Κυθήρων και Αντικυθήρων, όπως και στο Ελληνικό Δημόσιο, να εκδίδει τέτοιου είδους βεβαιώσεις, πλην των περιπτώσεων αναγκαστικών απαλλοτριώσεων ή εάν αυτό προβλέπεται από ειδική διάταξη νόμου.
Ειδικώς επισημαίνεται ότι η μεταβίβαση μόνο του μη δασικού τμήματος, στο πλαίσιο των διατάξεων της παρ. 3 του άρθρου 60 Ν.Δ. 86/1969, ασφαλώς πέραν του ότι δεν είναι επιθυμητή, αφού τα δασικά τμήματα λαμβάνονται υπόψη για την πολεοδομική αντιμετώπιση του ακινήτου, σε κάθε περίπτωση, είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε πολλαπλές χωρικές μεταβολές και στη δημιουργία πολλών μικρών ιδιοκτησιών. Μετά δε από τον τυχόν αποχαρακτηρισμό των δασικών τμημάτων, θα πρέπει να γίνουν νέες χωρικές μεταβολές για την επανένωση αυτών στο αρχικό ενιαίο ακίνητο.
Η επίλυση του συγκεκριμένου ζητήματος είναι επιτακτική, καθώς μετά την κύρωση του δασικού χάρτη στην πλειοψηφία των ακινήτων υπάρχουν δασικά τμήματα (μικρά ή μεγάλα) και η μη ρύθμιση του, οδηγεί σε αδυναμία κατάρτισης δικαιοπραξιών.
Επίλογος «Κ»: Μπορεί το Κτηματολόγιο να ήταν απολύτως αναγκαίο βήμα για να «γίνουμε Ευρώπη, όμως χρειάζονται πολλά ακόμη βήματα για να μην ταλαιπωρούνται οι πολίτες και να σταματήσουν οι αβεβαιότητες και το «φρένο» στις μεταβιβάσεις, που επηρεάζουν τη δόμηση και, κυρίως, να παγιωθεί το δικαίωμα κάθε πολίτη να ξέρει τι θα γίνει με την περιουσία του. Επίσης, όλες οι διατάξεις πρέπει να έχουν σαφήνεια και διάρκεια και να μην αλλάζουν συνεχώς.
Δημοσιεύθηκε στην έντυπη έκδοση της εφημερίδας ΚΥΘΗΡΑΪΚΑ στο φύλλο Σεπτεμβρίου 2026
