Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Ξεκινά, αλλά θα λυθεί ο Γόρδιος Δεσμός;

την Νοέ 17, 2025

Το μήνα που πέρασε άρχισαν οι συναντήσεις των υπευθύνων τις εταιρείας που έχει αναλάβει να εκπονήσει το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο Κυθήρων (Τ.Π.Σ.) που είναι μέρος των αντίστοιχων Τ.Π.Σ. που εκπονούνται σταδιακά σε όλη τη χώρα με στόχο να μπει κάποια τάξη στην πολυνομία και το πολεοδομικό αλαλούμ που επικρατεί. Η πρώτη σχετική προσπάθεια ξεκίνησε από τον αείμνηστο Α. Τρίτση το μακρινό 1983 και έκτοτε, αντί ενός σχεδίου που θα καθόριζε σαφείς όρους δόμησης και χρήσεις γης, κατέληξε σε αλλεπάλληλες νομοθετικές ρυθμίσεις-«μπαλώματα» με αποτέλεσμα η χώρα να μην έχει ενιαία νομοθεσία και να επικρατεί μία άναρχη κατάσταση, που έχει οδηγήσει σε όσα συμβαίνουν τώρα. Μετά δε και σειρά αποφάσεων του Σ.τ.Ε., που έθετε φραγμό στη νομοθετική αναρχία, αναγκάστηκε το κράτος να προχωρήσει στη σύνταξη Τ.Π.Σ. για όλη τη χώρα. Αυτή η κίνηση είναι θεωρητικά η ενδεδειγμένη, όμως γεννάται πλήθος ερωτημάτων, πώς θα εφαρμοστεί και με τι τρόπο θα αλλάξει μία καθιερωμένη νοοτροπία, που, στην ουσία, εφαρμόζονταν διαφορετικές αποφάσεις για ομοειδείς περιπτώσεις.

Τι γίνεται τώρα.

Αρχικά θα πρέπει να ξεχωρίσουμε ότι θα πάψει να υφίσταται μετά την εφαρμογή των Τ.Π.Σ. η λεγόμενη «εκτός σχεδίου δόμηση» που, και ως όρος περιέχει μία τεράστια αντινομία, εκτός του ό,τι αποτελεί παγκόσμια πρωτοτυπία. Όμως το παλαιό καθεστώς που θα αλλάξει τώρα είχε δημιουργήσει μία μακρόχρονη προοπτική με κοινωνικό και οικονομικό υπόβαθρο. Σε όλη τη χώρα ο κόσμος είχε σχηματίσει μία εικόνα των προοπτικών του μέσα από τις αξίες της γης, που σήμερα καλείται, όχι μόνον να ξεχάσει, αλλά και να δημιουργήσει άλλην με αξίες κατά πολύ χαμηλότερες του σήμερα.

Τώρα οι ανάδοχοι-μελετητές έχουν ολοκληρώσει και εδώ τη μελέτη της υφιστάμενης κατάστασης, που είναι το Α΄ στάδιο του έργου και άρχισαν τις συναντήσεις με ειδικούς και φορείς για να προχωρήσουν στο Β’ στάδιο των προτάσεων και στη διαβούλευση με όλους για την τελική νομοθέτηση. Στις 13 Σεπτεμβρίου, που άρχισαν οι συναντήσεις όσοι παρέστησαν έφυγαν με την εντύπωση ότι με το νέο προτεινόμενο καθεστώς θα επέλθει συρρίκνωση των ορίων όλων των οικισμών με αποτέλεσμα η μείωση των οικοδομήσιμων γεωτεμαχίων να μειωθεί ακόμη και μέχρι 50% αν και αυτά είναι ακόμη στο στάδιο των σχεδιασμών. Με άλλα λόγια. Όσα σήμερα θεωρούνται οικοδομήσιμα οικόπεδα αύριο δεν θα είναι όλα, ίσως δε να μείνουν τα μισά!

Πρέπει να αναφερθεί εδώ ότι με το Τ.Π.Σ. θα καθοριστούν παντού χρήσεις γης και θα γίνει ενιαία οριοθέτηση των οικισμών. Τώρα στο νησί έχουμε 3 κατηγορίες οικισμών. Αυτούς κάτω των 2.000 κατοίκων, τους οικισμούς χωρίς ζώνες 800μ οριοθετημένους και υφιστάμενους προ του 1923 και τους οικισμούς με ζώνες 800μ με οριοθέτηση από το 1983. Ακόμη έχουμε και λίγους παραδοσιακούς και μη οριοθετημένους οικισμούς.

Με την αντιμετώπιση τώρα του νησιού ως ενός ενιαίου συνόλου με τήρηση όρων δόμησης ίδιων παντού προκύπτει ένα σοβαρό ερώτημα. Τι θα γίνει με την απομείωση της αξίας όσων γεωτεμαχίων ήταν οικοδομήσιμα βάσει της προϋφιστάμενης νομοθεσίας; Πολλοί κινδυνεύουν να δουν την περιουσία τους και, επομένως, τις προοπτικές μελλοντικής αύξησης των αξιών γης, να υφίστανται απότομη καθίζηση και, εκεί που, μέχρι τώρα, είχαμε προσφυγές στο Σ.τ.Ε. για την πολεοδομική αναρχία κινδυνεύει να δούμε ατέρμονους δικαστικούς αγώνες για απότομη αλλαγή των αξιών και των προοπτικών διαβίωσης και οικονομικών καταστάσεων εκατοντάδων πολιτών. Μία ακόμη επίπτωση θα είναι η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητος με όσα αυτό συνεπάγεται, αλλά και δυσκολίες εγκατάστασης νέων οικογενειών, αν υπήρχε και αυτή η προοπτική, βέβαια.

Αυτό τον άλυτο, σύμφωνα με τα παραπάνω, γρίφο καλούνται να λύσουν οι μελετητές, οι εκπρόσωποι των τοπικών αρχών και, εν τέλει, όσοι κληθούν να λάβουν τις αποφάσεις, δηλαδή να βγάλουν το «φίδι από την τρύπα»! Εκείνο, πάντως, που είναι κρίσιμο όποιες αποφάσεις και να ληφθούν, θα είναι να δοθεί η δυνατότητα με μεταβατικές διατάξεις κάποιας ικανής χρονικής ισχύος, να εκδοθούν άδειες ή να τακτοποιηθούν οικόπεδα, καθώς είναι πολύ κρίσιμο το θέμα των προσδοκιών, που έχουν για τους ιδιοκτήτες, περιουσιακά στοιχεία, τα οποία, ενδεχομένως, θα δουν να απομειούται η αξία τους και να κρίνονται μη οικοδομήσιμα, ανάλογα με τις τελικές αποφάσεις.

Τι θα γίνει με τους παλιούς δρόμους;

Ένα θέμα απόλυτα συναφές με τα παραπάνω είναι η δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, στα οποία μία προϋπόθεση, ήταν, εκτός του εμβαδού των 4στρ, να έχουν πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο. Ποίοι όμως ήταν επίσημα δημόσιοι δρόμοι; Κι εδώ είχε επικρατήσει κάτι το απόλυτα «Ελληνικό». Αν κάποιο οικόπεδο δεν είχε αυτή την προϋπόθεση έφτιαχναν ένα δρόμο, χωρίς καμία άδεια και, με την ευκολία του «όλα γίνονται», βαφτίζονταν δεκάδες δρόμοι «επίσημοι» κλπ Αυτό το άλλο αλαλούμ ανέλαβε να λύσει το Υπ. Περιβάλλοντος και άρχισε την χαρτογράφηση των παλαιών δρόμων. Δεν έχει γίνει γνωστό ακόμη τι έχει περιληφθεί σε αυτό το έργο, το οποίο σίγουρα ήταν αναγκαίο, για να λέμε την αλήθεια. Ο Δήμος Κυθήρων, απαντώντας σε σχετικό ερώτημα απέστειλε την απάντηση-άποψη ότι επίσημοι δρόμοι είναι όλοι οι παλαιοί δρόμοι στο νησί, ακόμη και τα μονοπάτια. Παρά το ό,τι αυτό θεωρήθηκε από πολλούς μαξιμαλιστική αντίληψη μάλλον δεν απείχε πολύ από την τοπική ιστορική πραγματικότητα, αφού, ακόμη και από την εποχή της Ενετοκρατίας, υφίσταται ένα οδικό δίκτυο μονοπατιών (στενοί δρόμοι λίγων μέτρων, από τους οποίους μπορούσαν να διέρχονται υποζύγια με φορτίο) που συνέδεαν μεγάλα χωριά και κυρίως λιμάνια και φρούρια. Ακολούθησε ένα πολυδαίδαλο δίκτυο δρόμων οριοθετημένων με ξερολιθιές, πολλούς από τους οποίους λίγοι εκ των νεωτέρων γνωρίζουν. Τώρα, ποίους παλαιούς δρόμους θα χαρτογραφήσουν οι κρατικές υπηρεσίες είναι άγνωστον, έχει όμως σημασία για την περίπτωση που θα θεωρηθούν τα παρόδια αυτών γεωτεμάχια άρτια και οικοδομήσιμα με κάποιους όρους αρτιότητος. Εδώ ίσως ήταν χρήσιμο να αναζητούσαν τους επιζώντες εκ των παλαιών αγροτών μας ή όσους έχουν περπατήσει τα χωριά τους και να έπαιρναν πληροφορίες ή να χρησιμοποιούσαν τους χάρτες της Γεωγραφικής Υπηρεσίας Στρατού, που απεικόνιζαν την πραγματικότητα την εποχή της κατάρτισής τους, αλλά μάλλον ζητάμε πολλά!

Και για να κλείσουμε προσωρινά. Μόλις άνοιξε ένα μεγάλο κεφάλαιο, το οποίο θα έχει συνεχή επεισόδια, όπως τα σήριαλ στην τηλεόραση. Κι εδώ, αντί για τούς συνήθεις αφορισμούς και τα …αναθέματα χρειάζεται σοβαρός προβληματισμός και κατάθεση των προτάσεων όσων έχουν τις γνώσεις και μπορούν να προσφέρουν. Για το τι μέλει γενέσθαι, ένας Θεός ξέρει!

Υ.Γ. Για το θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης και για όσα ισχύουν στην Ευρώπη μπορείτε να διαβάσετε στην ηλεκτρονική μας έκδοση.

Δημοσιεύθηκε στην έντυπη έκδοση της εφημερίδας ΚΥΘΗΡΑΪΚΑ στο φύλλο Οκτωβρίου 2025